Eksmisja, a wprowadzenie w posiadanie nieruchomości - niebezpieczna praktyka nieuczciwych wierzycieli

Eksmisja, a właściwie egzekucja o opróżnienie pomieszczenia, może zostać wszczęta wyłącznie po uzyskaniu tytułu wykonawczego uprawniającego wierzyciela do wszczęcia takiej egzekucji. W praktyce najczęściej tytułem uprawniającym do jej wszczęcia jest postanowienie sądu o przysądzeniu własności nieruchomości, wydanym w wyniku przeprowadzenia licytacji publicznej nieruchomości, która była przedmiotem egzekucji. Warto podkreślić, iż wyłącznie prawomocne postanowienie stanowi tytuł wykonawczy, co też musi znaleźć odzwierciedlenie na odpisie postanowienia – konieczne jest uzyskanie wzmianki o jego prawomocności, gdyż w przeciwnym razie egzekucja nie może zostać wszczęta.

W przypadku wszczęcia egzekucji przez komornika sądowego, ten powinien zawiadomić dłużnika o tym fakcie, wezwać do dobrowolnego opuszczenia lokalu oraz wydania kluczy (w ramach wprowadzenia w posiadanie), a także wskazać przewidywany termin dokonania czynności egzekucyjnych. Niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji warto zadbać o swoje prawa, w szczególności o uzyskanie prawa do tzw. pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli dłużnik nie posiada tytułu prawnego do innego mieszkania, komornik na podstawie art. 1046 § 4 k.p.c. powinien wstrzymać się z czynnościami egzekucyjnymi do czasu wyznaczenia przez gminę innego lokalu w którym dłużnik będzie mógł zamieszkać. Teoretycznie komornik sądowy z własnej inicjatywy powinien zwrócić się do gminy o wyznaczenie pomieszczenia, o czym stanowi § 2 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dn. 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, jednakże należy ten fakt zaznaczyć. Lokal może dłużnikowi zagwarantować także wierzyciel – celem przyspieszenia postępowania, wówczas należy sprawdzić czy lokal taki spełnia wszystkie ustawowe wymogi. Ustawa z dn. 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje wyjątki od powyższego uprawnienia przewidziane w art. 25d ww. ustawy – są to m.in. sytuacje gdy opróżnienie lokalu prowadzone jest przeciwko dłużnikowi stosującemu przemoc w rodzinie czy został zobowiązany do opuszczenia tymczasowego pomieszczenia.

Część nieuczciwych wierzycieli, chcąc przyspieszyć postępowanie egzekucyjne, „rezygnuje” z egzekucji o opróżnienie lokalu mieszkalnego ograniczając wniosek do egzekucji o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości, chcąc pozaprawnie doprowadzić do wyprowadzenia albo wyrzucenia dłużnika. W ich mniemaniu egzekucja ma polegać na wstawieniu nowego zamka do mieszkania, a w przypadku woli dłużnika do współdziałania – na otrzymaniu jednego zestawu kluczy. Powyższe rodzi ryzyko bezprawnego zmuszenia dłużnika do opuszczenia lokalu poprzez stosowanie przemocy, powtórnej zmiany zamka podczas nieobecności dłużnika oraz stosowaniu innych czynności mających na celu uprzykrzyć zamieszkiwanie dłużnika – oraz ma na celu obejście przepisów gwarantujących dłużnikowi prawo do uzyskania tymczasowego lokalu. Taka wykładnia, polegająca na tym, że wierzyciel może zostać wprowadzony w posiadanie bez opróżnienia pomieszczenia jest więc błędna z dwóch powodów. Po pierwsze wskazać należy, iż egzekucja taka zmierza wyłącznie do obejścia prawa, w sposób wykazany powyżej. Po skutecznym przeprowadzeniu takiej egzekucji istnieje wysokie ryzyko, iż dłużnik zostanie z tego mieszkania wyrzucony, a dłużnik nie będzie mógł nawet rzeczy pozostawionych w lokalu.

Po drugie pod względem prawnym wskazać należy, iż cel wprowadzenia wierzyciela w posiadanie jest związany z opróżnieniem tej nieruchomości z rzeczy oraz osób – w tym dłużnika. Celem wprowadzenia wierzyciela w posiadanie jest zapewnienie władztwa nad rzeczą, co do której posiada on tytuł prawny. Zgodnie z przyjętym stanowiskiem w doktrynie na posiadanie składają się dwa elementy występujące łącznie – wola posiadania (aniumus) oraz władztwo faktyczne nad rzeczą (corpus) (por. Żal T., Rozprawa doktorska: Egzekucja z ruchomości, Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, Poznań, 2012, s. 115). Uprawnienie do wprowadzenia w posiadanie związane jest z roszczeniami przysługującymi właścicielowi lub posiadaczowi zależnemu, tj. negatoryjnym oraz windykacyjnym, które to wynikają z charakteru ich uprawnienia. Innymi słowy uprawnienie to jest skuteczne wobec każdego kto narusza własność w sposób nieuprawniony, bądź bezprawnie włada rzeczą. Wystąpienie z takim roszczeniem ma na celu zaprzestanie dokonywania naruszeń, bądź przywrócenie podmiotowi uprawnionemu władztwa nad rzeczą – które to (władztwo na rzeczą) w przypadku nieruchomości może polegać na zamieszkiwaniu w niej. W przypadku odseparowania egzekucji polegającej na wydaniu rzeczy od opróżnienia pomieszczeń doszłoby do sytuacji kiedy to władztwo nad rzeczą osobie nieuprawnionej by nie zostało odebrane, a sama egzekucja prowadziłaby wyłącznie do wprowadzenia wierzyciela we współposiadanie, bowiem dłużnik, nadal by rzeczą władał (poprzez korzystanie z rzeczy), z tym że wspólnie z wierzycielem. Tożsame z powyższym stanowisko zajął Sąd Najwyższy w Uchwale z dn. 20 czerwca 2000 r., sygn. akt III CZP 16/00, w treści uzasadnienia wskazując, iż „Rozumienie omawianego obowiązku <> nie może też abstrahować od tego, że budynek mieszkalny opisany w akcie składa się z czterech izb i jest przeznaczony do zamieszkania w nim jednej rodziny. Za oczywiste w świetle tej okoliczności należy uznać stanowisko wierzyciela, że spełnienie obowiązku sprzedawcy <> może polegać jedynie na fizycznym jej wydaniu (traditio corporalis), co przy egzekwowaniu tego obowiązku z reguły wymaga nie tylko usunięcia ruchomości, które nie stanowią części składowej nieruchomości lub przynależności, lecz przede wszystkim samego sprzedawcy i ewentualnie członków jego rodziny oraz domowników, zajmujących razem z nim nieruchomość. (…) Uznać więc należy, że skoro tytuł wykonawczy nakazuje wydanie nieruchomości, to powinnością komornika jest wykonanie tej czynności egzekucyjnej bez żadnej zwłoki w trybie, jaki przewiduje art. 1046 k.p.c. Przepis ten bowiem reguluje egzekucję w wypadkach, w których dłużnik – według treści tytułu egzekucyjnego – ma wydać nieruchomość, w tym budynek przeznaczony do zamieszkania jednej rodziny. Nie może budzić wątpliwości, że zaspokojenie wierzyciela (właściciela) dochodzącego wydania takiej nieruchomości, następuje z chwilą usunięcia z pomieszczeń osób i rzeczy, które przeszkadzają całkowitemu objęciu pomieszczeń przez wierzyciela. Ograniczenie kręgu osób podlegających usunięciu z tych pomieszczeń do wymienionych w tytule wykonawczym, mogłoby prowadzić do bezskuteczności egzekucji„. 

W przypadku otrzymania informacji, iż wierzyciel próbuje w ten sposób obchodzić uprawnienia dłużnika, które mają na celu zapobiegać bezdomności, należy niezwłocznie złożyć skargę na czynności komornika. W przypadku spraw wszczętych po 01 stycznia 2019 r. skargę wnosi się za pośrednictwem komornika sądowego, który przekazuje ją do sądu rejonowego przy którym działa. Skarga taka podlega opłacie w wysokości 50 zł.